Tous les jeudis matin, les tribunaux de grande instance de Nice et de Grasse accueillent des ventes judiciaires de biens immobiliers. Des biens immobiliers issus de procédures de faillite, de partage de succession ou après saisie par les banques sont mis en vente. Le prix est généralement fixé à un niveau très bas afin de motiver de nombreux acheteurs potentiels. Souvent, le prix est jusqu’à 50% inférieur à la valeur du marché. Il peut donc être très intéressant d’acquérir un bien immobilier lors d’une vente judiciaire, car les investisseurs, qui achètent majoritairement ce type de biens, n’interviendront évidemment que jusqu’à un certain point, qui comprend une marge bénéficiaire confortable.
Les biens immobiliers mis aux enchères sont publiés dans des annonces, mais il existe également un affichage au tribunal. Il est important de visiter le bien, des dates de visite sont proposées mais souvent à très court terme. Il faut également consulter le cahier des charges des conditions précises de la vente qui est déposé au tribunal. Ce document contient à la fois la description, les diagnostics, les métrés, le prix et les frais. En effet, le coût d’une vente aux enchères est souvent bien plus élevé que celui d’un achat immobilier classique qui est d’environ 7,5%, car l’ensemble des frais de procédure s’y ajoute, il faut compter entre 10 et 15% (parfois plus).
Souvent, le bien immobilier est occupé par le débiteur et il faut alors procéder à une expulsion, ce qui doit également être vérifié dans le cahier des charges. Ensuite, l’acheteur peut mettre un certain temps avant de pouvoir utiliser le bien, car une expulsion prend plusieurs mois en France et ne peut pas avoir lieu entre le 1er novembre et le 31 mars, même si le jugement d’adjudication permet de procéder à l’expulsion sans avoir à obtenir d’autres décisions de justice.
Pour pouvoir enchérir, il faut mandater un avocat et déposer 10% du prix maximum de l’enchère. Après l’adjudication au plus offrant, un délai de 10 jours commence à courir pendant lequel une surenchère de 10% peut être effectuée. Ce n’est qu’ensuite que l’adjudication est définitive et sans appel. Un nouveau délai de deux mois commence alors à courir pour payer le prix et tous les frais.
En principe, l’achat d’un bien immobilier par le biais d’une vente judiciaire est une bonne affaire, car même si les frais sont plus élevés que pour un achat ordinaire, le prix est généralement beaucoup plus bas et les honoraires de l’agent immobilier (6%) sont économisés. Il est cependant nécessaire de disposer du financement ou au moins d’un engagement de sa banque, car le délai de deux mois est très court et si le paiement n’est pas effectué dans ce délai, le bien est remis en vente et les 10% d’acompte sont perdus.
Pour acquérir un bien en vente judiciaire, il faut être disponible pour consulter systématiquement les annonces, pour se rendre aux visites qui ont souvent lieu très peu de temps avant la date de la vente et être en mesure de prendre sa décision à très court terme. Il n’y a en effet ni conditions suspensives ni délais de rétractation qui protègent l’acheteur immobilier en droit de la consommation. Si ces conditions sont remplies, cela vaut la peine d’essayer d’acheter la maison de vos rêves aux enchères.
